早崎法律事務所

アパート・マンションの不動産経営されている方の相続税対策

アパート・マンションの不動産経営されている方の相続税対策

相続税対策で不動産経営者が増えている!?

最近は、相続税対策のひとつとしてアパートやマンションを
経営する方が増えてきています。

たとえば、親が亡くなり現金で5,000万円を相続した場合と、
賃貸目的で建てられた不動産物件のマンションを
5,000万円で購入した場合とでは、
賃貸住宅は購入価格の半額近くで評価されるため、
不動産を相続したほうが相続税を大きく節約することができます。

また、更地の状態の土地より、賃貸住宅が建っている
土地のほうが相続税が低い等の理由から、
不動産を複数所持しているという方もめずらしくありません。

では実際に、賃貸住宅を経営している方の相続税対策として、
どんな方法があるのでしょうか。


相続税早見表

実際に不動産を含めた財産を相続した場合に
相続税がいくらほどになるのか、基本的な表をご紹介します。


基礎控除を超えた金額相続税率税金控除額
1,000万円以下10%なし
3,000万円以下15%50万円
5,000万円以下20%200万円
1億円以下30%700万円
2億円以下40%1,700万円
3億円以下45%2,700万円
6億円以下50%4,200万円
6億円超55%7,200万円


たとえば、
相続する不動産を含めた財産が1億円以下であった場合、
1億円の30%である3,000万円が相続税で
もっていかれてしまうということになります。

控除額が700万円ありますので実際は2,300万円ですが、
それでもかなりの額です。
不動産を所有している場合、総資産としては高額になりますので、
その分相続税も高くなってしまうというわけです。


相続税対策:法人化

収益を出す賃貸住宅を複数所有しているなら、
同族関係者で経営する不動産管理会社を設立するというのも
有効な相続税対策です。

この方法は、急激に相続税を減額させる効果はありませんが、
長期的な視野で考え実行すると非常に効果的であるといえます。

では実際に法人化することでどう相続税対策になるのかを説明していきます。

1)不動産管理会社に移転することで、個人の相続財産を減らすことができる

賃貸住宅の名義を個人から法人へ変更することで、
個人が所有する相続財産は減ることになります。
相続財産が減り、課税対象から除外されるますので、
その分相続税が減少します。

相続財産はなくなるわけではなく、
同族(家族)経営の会社に移転するだけなので他人の手に
渡るわけではありません。
家族内で不動産を管理しつつ相続税対策になるのが法人化のメリットです。

2)土地の相続税評価額を引き下げることができる

賃貸住宅がある敷地を法人に賃貸することで、
通常の相続税の評価額より減額することができます。
土地を多く所有している方にも有効な方法で、
賃貸している方が更地より相続税が減少するのです。

法人化した管理会社に土地に対しての借地権を設定すると
所得税の面でも有利になります。

3)金融資産の生前贈与になる

法人化して家族を役員とすることで、
役員給与を支給して現金として渡すことができます。
法人へと移転する収益物件は相続人へ
直接相続させることができませんが、
その代わりに役員給与という形で相続財産を現金に置き替えて
生前贈与とすることができます。

通常、現金などの金融資産を生前贈与する場合は、
非課税枠年額110万円を利用して数年間に分けて
贈与するのが一般的ですが、
不動産管理会社にして役員給与という形にすれば、
非課税枠110万円にとらわれることなく、
事実上、金融資産を渡すことが可能となるのです。

役員給与は不動産収入が得られる間は支給できますので、
オーナーが死亡した後も継続的に相続人が金融資産を
相続することができるのです。

4)法人化に当たっての注意点

・資金面

不動産管理会社として法人化することには、
もちろん、短所もあります。

すなわち、所有の不動産を法人へ移転する場合、
初期費用がかなりかかってしまうのです。

たとえばアパートを法人へ移転する場合、
不動産の名義変更で登録免許税がかかります。
これは固定資産評価額の2%となりますので、
アパートの固定資産評価額が5,000万円なら100万円ですね。

そして不動産所得税が評価額の3%かかるので150万円。
合計250万円が初期の費用として必要になります。

また、会社設立費用など他にも費用がかかってきます。
これらの所得税や法人税の差額から初期にかかった費用を
何年でペイできるか、あらかじめ試算しておくことが大切です。

・該当不動産に融資ローン残高が残っているかどうか

法人化を考えている不動産について、
融資の返済が完済しているかどうかは
法人化手続きに大きな違いが生まれます。

融資残高が残っている場合、
金融機関に了解を得たうえで法人名義に移すために、
融資も個人から法人名義に借り換えをして、
法人が融資の残高を返済していくという形にしなければいけません。

金融機関が不動産の法人化について理解があるかどうかも
手続きのスムーズさに影響しますので、
事前に確認しておくことをおすすめします。

近年個人オーナーが不動産を法人所有とすることは
珍しいことではありませんが、金融機関によっては
法人化にあまり理解を示してくれない場合があります。
その場合は借り換えも検討したほうがいいでしょう。

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